Als Ausländer ein Haus in Kolumbien bauen

Wir sind YU Construcciones S.A.S., ein Bauunternehmen mit Sitz in Armenia, der Hauptstadt des Departamentos Quindío in der kolumbianischen Kaffeeregion (Eje Cafetero). Immer mehr Ausländer wählen diese Region, um hier zu leben, ihren Ruhestand zu verbringen oder ein Ferienhaus zu haben, und fast alle kommen mit denselben Fragen. Dieser Leitfaden fasst sie zusammen.

Es handelt sich um allgemeine Hinweise eines Bauunternehmens, nicht um Rechtsberatung. Für den Kauf des Grundstücks sowie für die devisen- und steuerrechtlichen Fragen arbeiten Sie mit einem unabhängigen Anwalt zusammen.

Darf ein Ausländer in Kolumbien ein Grundstück kaufen und bauen?

Ja. Die Verfassung gewährt Ausländern dieselben bürgerlichen Rechte wie Kolumbianern, und für den Kauf einer Immobilie ist kein Visum nötig: Der Reisepass genügt. Das Eigentum läuft auf Ihren Namen, mit denselben Garantien wie das eines kolumbianischen Staatsangehörigen.

Der Schritt, der am häufigsten vergessen wird: die Investition registrieren

Wenn Sie nicht in Kolumbien ansässig sind, sind Grundstückskauf und Bau eine Auslandsinvestition. Das Geld muss über den Devisenmarkt – eine Bank oder einen zugelassenen Finanzintermediär – mit der zugehörigen Devisenerklärung (declaración de cambio) ins Land kommen, und die Investition wird bei der Banco de la República (Zentralbank) registriert. Das gibt Ihnen das Recht, das Geld bei einem Verkauf wieder auszuführen. Wird die Registrierung unterlassen, ist das ein Verstoß gegen das Devisenrecht und kann Sie dieses Recht kosten. Erledigen Sie sie mit Ihrer Bank und Ihrem Anwalt, und zwar ab der ersten Überweisung.

Bevor Sie das Grundstück kaufen

• Bodennutzung. Der kommunale Flächennutzungsplan (POT, PBOT oder EOT) legt fest, ob auf dem Grundstück Wohnbebauung zulässig ist, mit welcher Mindestfläche und ob es Risikozonen gibt. Ein billiges Grundstück kann gerade deshalb billig sein, weil es nicht bebaut werden darf.
• Eigentumsverhältnisse. Der Grundbuchauszug (certificado de tradición y libertad), ausgestellt von der Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (dem Grundbuchamt), zeigt den Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und Dienstbarkeiten. Die Prüfung der Eigentumstitel übernimmt Ihr Anwalt.
• Ländliche Grundstücke. Für manche ländlichen Grundstücke, die früher staatliches Brachland (baldíos) waren und vom Staat zugeteilt wurden, gelten Größenbeschränkungen (Unidad Agrícola Familiar, landwirtschaftliche Familienbetriebseinheit). Ihr Anwalt muss das vor dem Kaufvorvertrag (promesa de compraventa) prüfen.
• Versorgung und Zufahrt. Wasser, Strom, Zufahrtsweg und Gefälle. Auf dem Land kann die Wasserversorgung von einer ländlichen Gemeinschaftswasserversorgung (acueducto veredal) oder von einer Konzession der Umweltbehörde abhängen, in Quindío der CRQ (regionale Umweltbehörde).
• Kaffeekulturlandschaft (Paisaje Cultural Cafetero). Die Region steht seit 2011 auf der Welterbeliste der UNESCO, und für einige ländliche Gebiete gelten zusätzliche Vorgaben zur Bebauung.

Innerhalb von Quindío können wir das Grundstück vor dem Kauf kostenlos mit Ihnen besichtigen und Ihnen sagen, was ein Ingenieur sieht: Gefälle, Boden, Stützbauwerke, Zufahrt und Versorgung.

Die Baugenehmigung

Neubau, Erweiterung und statische Ertüchtigung erfordern eine Baugenehmigung. In Armenia erteilen sie die Curadurías Urbanas (die Stellen, die dort Baugenehmigungen erteilen), in den übrigen Gemeinden das Planungsamt. Für den Antrag werden die Architekturpläne, die Tragwerksplanung und in der Regel das Baugrundgutachten eingereicht, unterzeichnet von Fachleuten, die in Kolumbien zur Berufsausübung zugelassen sind. Wenn Ihr Architekt im Ausland arbeitet, lassen sich seine Entwürfe nutzen, aber was eingereicht wird, unterschreiben Fachleute mit kolumbianischer Berufszulassung.

Die Genehmigung wird auf den Namen des Eigentümers ausgestellt. Wir begleiten das Verfahren und stimmen uns mit dem Planer und der Behörde ab.

Bauen im Erdbebengebiet

Quindío ist ein Gebiet mit hoher Erdbebengefährdung. Das Erdbeben vom 25. Januar 1999 zerstörte einen großen Teil von Armenia, und das Beben vom 10. August 2026 beschädigte erneut Gebäude in der ganzen Region. Deshalb unterliegt jeder Bau der kolumbianischen Erdbebennorm, dem Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, kurz NSR-10: berechnete Tragwerksplanung, Materialien mit Qualitätskontrolle und überwachte Ausführung. Was Ihre Investition am meisten schützt, ist nicht der Ausbau, sondern das Tragwerk, das man nicht sieht.

Klima, Gelände und Zeitplanung

Das Klima ist ein gemäßigtes Bergklima, und die Region hat zwei Regenzeiten im Jahr. Fast alle Grundstücke liegen am Hang, daher sind Erdarbeiten, Stützbauwerke und Entwässerung ein zentraler Teil des Budgets. Wir planen diese Bauphasen so, dass sie nicht mitten in der Regenzeit ungeschützt bleiben.

Kosten, die Sie zusätzlich zum Bau einplanen sollten

• Notar- und Registerkosten sowie die Registersteuer bei der Beurkundung des Grundstückskaufs.
• Honorare für die Planung, die technischen Gutachten und die Baugenehmigung.
• Grundsteuer (impuesto predial), die jedes Jahr an die Gemeinde gezahlt wird.
• Anschlüsse an die öffentliche Versorgung oder, auf dem Land, Klärgrube und Wasserfassung.

Visum und Aufenthalt

Der Kauf einer Immobilie verschafft für sich allein kein Aufenthaltsrecht. Eine Investition ab einer bestimmten Höhe kann als Grundlage für ein Investorenvisum dienen, aber die Voraussetzungen und Beträge legt die Cancillería (Außenministerium) fest, und sie ändern sich mit der Zeit: Informieren Sie sich dort oder bei einem Anwalt für Migrationsrecht.

Sprache und Dokumente

Notarielle Kaufurkunde, Baugenehmigung und Verträge werden auf Spanisch ausgefertigt. Wenn Sie die Sprache nicht beherrschen, verlangt das Notariat bei der Unterzeichnung die Anwesenheit eines Dolmetschers; lassen Sie das nicht bis zum letzten Tag liegen. Während des gesamten Projekts antworten wir Ihnen schriftlich auf Deutsch, Spanisch, Englisch, Portugiesisch oder Französisch. Telefonate und Videoanrufe führen wir auf Spanisch oder, nach Terminvereinbarung, auf Englisch, damit unser englischsprachiger Berater dabei ist.

Warum Quindío

Es liegt im Zentrum der Kaffeeregion, zwischen Pereira, Manizales und dem Norden des Valle del Cauca. Armenia hat den internationalen Flughafen El Edén mit täglichen Flügen nach Bogotá, und in den nahe gelegenen Gemeinden – Salento, Filandia, Circasia, Montenegro – liegt ein guter Teil der Landhäuser der Region. Siehe die Landhäuser, die wir bauen, und wie wir mit Eigentümern im Ausland arbeiten.

Wenn Sie überlegen, in der Kaffeeregion zu bauen, schreiben Sie uns. Wir sagen Ihnen, was Sie für den Anfang brauchen und in welcher Reihenfolge.

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