Guía · Presupuesto de obra

De qué depende el costo de construir una casa en el Eje Cafetero

La pregunta que más recibimos es cuánto cuesta construir una casa por metro cuadrado. En esta página no vamos a dar esa cifra, y queremos explicar por qué.

Un precio por metro cuadrado promedia casas que no se parecen: una en lote plano con los servicios en la puerta y otra en ladera, lejos de la vía pavimentada, con muros de contención y sistema séptico. En el Eje Cafetero esa diferencia puede pesar más que los acabados. Una cifra general le serviría para ilusionarse o para descartar un proyecto, y en los dos casos lo estaría engañando. Lo que sí podemos hacer es explicarle de qué depende el costo y cómo comparar dos presupuestos.

Somos YU Construcciones S.A.S., una constructora con sede en Armenia, Quindío. Esto es orientación general: el valor de su obra solo sale de ver el lote, revisar los planos y medir cantidades.

Lo que más mueve el costo en el Eje Cafetero

El terreno. La pendiente, el tipo de suelo y el agua definen cuánto movimiento de tierra, cuánta contención y qué cimentación necesita la casa. En ladera, los muros de contención y los drenajes pueden ser un capítulo grande del presupuesto; vea taludes y muros de contención.
El acceso. Si una volqueta no llega hasta el lote, el material se transborda o se sube a mano, y eso se paga en cada viaje.
La distancia a los servicios. Si el agua, la energía y el alcantarillado no están cerca, hay que llevar las redes o resolverlas en el predio: captación de agua, sistema séptico, acometida eléctrica.
El sistema estructural y el número de pisos. Mampostería confinada, pórticos de concreto, estructura metálica o combinaciones. Más pisos, luces grandes y voladizos significan más estructura, y en zona de amenaza sísmica alta la NSR-10 es exigente.
El área y la forma. El área cuenta, pero también la forma: una casa con muchos quiebres, niveles y voladizos cuesta más por metro que una de planta sencilla con la misma área.
El nivel de acabados. Pisos, enchapes, carpintería, aparatos sanitarios, cocina y ventanería. Es la variable más visible y la que más se puede ajustar.
Los exteriores. Piscina, terrazas, pérgolas, parqueaderos, cerramiento y zonas verdes suelen presupuestarse aparte de la casa, y conviene verlos desde el principio.
La logística en obra rural. Desplazamiento del personal, almacenamiento de materiales y vigilancia.
Las temporadas de lluvias. La región tiene dos al año. Excavar o fundir en plena lluvia retrasa la obra y exige protecciones y bombeo. Un cronograma que ignora el clima se termina pagando.

Costos que suelen olvidarse

Estudios y diseños: levantamiento topográfico, estudio de suelos, diseño arquitectónico, diseño estructural y, según el caso, diseños de redes.
Licencia de construcción: expensas de la curaduría y el impuesto de delineación urbana, según el municipio. Vea licencia de construcción paso a paso.
Conexiones de servicios públicos: derechos de conexión, medidores y acometidas.
Impuestos y derechos del lote: el predial y, si lo está comprando, los gastos de notaría y registro.
Interventoría o supervisión externa, si decide contratarla.
Imprevistos. Toda obra los tiene, sobre todo bajo tierra. Un presupuesto sin margen para ellos no es más barato: solo los deja por fuera.
Lo que no es obra: muebles, electrodomésticos, cortinas y mudanza.

Cómo se arma un presupuesto con APU

Un presupuesto serio parte de las cantidades de obra, no de un precio por metro cuadrado:

Visita y planos. Se mira el lote y se estudian los planos y las especificaciones.
Cantidades. Se mide cada actividad: metros cúbicos de excavación y de concreto, kilos de acero, metros cuadrados de muro, de pañete y de piso, puntos eléctricos e hidráulicos.
Análisis de precios unitarios (APU). Para cada actividad se calcula el costo de una unidad: los materiales con su desperdicio, la mano de obra con su rendimiento, el equipo y la herramienta, y el transporte.
Presupuesto. Cantidad por precio unitario, actividad por actividad, agrupadas en capítulos: preliminares, cimentación, estructura, mampostería, cubierta, redes, acabados y exteriores.
Costos indirectos. Administración, imprevistos y utilidad —lo que en Colombia suele llamarse AIU— y los impuestos según el tipo de contrato. A veces van incluidos en cada precio unitario; lo importante es saber dónde están.
Cronograma y flujo de pagos. Cuándo se ejecuta cada capítulo y cuánto dinero se necesita en cada etapa.

Cómo leer un presupuesto

Revise primero el alcance: qué incluye y, sobre todo, qué no.
Mire las especificaciones: resistencia del concreto, tipo de bloque o ladrillo, referencias de los acabados.
Busque las cantidades. Un precio global sin cantidades no se puede verificar ni controlar en obra, y los ítems globales grandes suelen esconder supuestos que nadie escribió.
Pida los APU de los ítems que más pesan. Ahí se ve si el precio tiene sentido.

Cómo comparar dos presupuestos

Comparar el valor total de dos cotizaciones casi nunca es comparar lo mismo. Antes de mirar el total, revise:

El mismo alcance. Que las dos incluyan las mismas actividades: la contención, los exteriores, el sistema séptico, las conexiones.
Las mismas especificaciones. Un concreto de otra resistencia o un acabado de otra gama cambian el precio y cambian la casa.
Cantidades parecidas. Si una tiene mucho menos acero o concreto que la otra para la misma casa, pregunte por qué.
Qué está incluido: diseños, licencia, estudios, transporte, aseo final, pólizas e impuestos.
La forma de pago: cuánto de anticipo y contra qué se hacen los demás desembolsos.
El contrato y el cronograma: si hay contrato escrito, plazo, cronograma por etapas y garantías.
Quién dirige la obra y cómo le van a informar el avance.

Para comparar bien conviene tener planos y especificaciones antes de cotizar; si todavía no los tiene, vea consultoría y presupuestos.

Señales de alarma

Un anticipo muy alto sin garantías. Si hay anticipo, que sea proporcionado, que quede en el contrato y que esté respaldado, por ejemplo con una póliza de buen manejo del anticipo.
Un precio por metro cuadrado dado por teléfono, sin haber visto el lote ni los planos.
Sin contrato escrito, o con un contrato que no dice alcance, valor, plazo y forma de pago.
Sin cronograma, o con pagos atados a fechas del calendario y no al avance.
Un precio muy por debajo de los demás sin explicación: casi siempre falta algo en el alcance o en las cantidades, y aparece después como adicional.
Pagos en efectivo o a cuentas personales, sin factura.

Cómo presupuestamos nosotros

Visita al lote. Dentro del Quindío no tiene costo; fuera del departamento, las condiciones se acuerdan antes.
Cantidades y APU para cada actividad, a partir de los planos y las especificaciones.
Presupuesto por escrito con cantidades, especificaciones y cronograma.
Contrato escrito, con pólizas cuando se requieren.
Ejecución con ingeniero residente, informes periódicos con fotografías y pagos contra actas de avance verificado.

Si el lote es campestre, vea también qué revisar antes de comprarlo en casas campestres. Si vive fuera de Colombia, lea cómo trabajamos con propietarios que construyen desde el exterior.

Preguntas frecuentes

¿Por qué no publican un precio por metro cuadrado?
Porque en la región el terreno, el acceso y los servicios cambian el valor de una casa tanto como los acabados, y una cifra general no refleja eso. Preferimos darle un presupuesto que se pueda verificar partida por partida.

¿Me pueden dar un valor aproximado antes de la visita?
Con la ubicación, unas fotografías y la idea de la casa le podemos decir qué aspectos del lote van a pesar más. Un valor que sirva para tomar decisiones necesita visita, planos y cantidades.

¿Conviene contratar a precio global o por precios unitarios?
Por precios unitarios se paga lo que realmente se ejecuta, medido en obra. A precio global el valor se fija desde el inicio, lo que exige planos y especificaciones muy completos. En los dos casos el contrato debe decir cómo se tratan los cambios.

¿Qué pasa si durante la obra aparece algo no previsto?
Lo sano es que se documente, se presupueste con el mismo método y usted lo apruebe por escrito antes de ejecutarlo. Pida que el contrato lo diga.

¿Tiene un lote o unos planos? Envíenos la ubicación y lo que quiere construir, y le decimos qué hace falta para presupuestarlo bien.

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