Guia · Orçamento de obra

Do que depende o custo de construir uma casa na Região Cafeeira

A pergunta que mais recebemos é quanto custa construir uma casa por metro quadrado. Nesta página não vamos dar esse número, e queremos explicar por quê.

Um preço por metro quadrado tira a média de casas que não se parecem: uma em terreno plano, com os serviços na porta, e outra em encosta, longe da estrada pavimentada, com muros de contenção e sistema séptico. Na Região Cafeeira essa diferença pode pesar mais do que os acabamentos. Um número genérico serviria para você se iludir ou para descartar um projeto, e nos dois casos estaria enganando você. O que podemos fazer é explicar do que depende o custo e como comparar dois orçamentos.

Somos a YU Construcciones S.A.S., uma construtora com sede em Armenia, Quindío. Isto é uma orientação geral: o valor da sua obra só sai de ver o terreno, revisar as plantas e medir quantitativos.

O que mais pesa no custo na Região Cafeeira

O terreno. A declividade, o tipo de solo e a água definem quanta movimentação de terra, quanta contenção e que fundação a casa precisa. Em encosta, os muros de contenção e as drenagens podem ser um capítulo grande do orçamento; veja taludes e muros de contenção.
O acesso. Se um caminhão basculante não chega até o terreno, o material é transbordado ou levado à mão, e isso se paga em cada viagem.
A distância até os serviços. Se a água, a energia e o esgoto não estão perto, é preciso levar as redes até lá ou resolvê-las no próprio terreno: captação de água, sistema séptico, ramal de entrada de energia.
O sistema estrutural e o número de pavimentos. Alvenaria confinada, pórticos de concreto, estrutura metálica ou combinações. Mais pavimentos, vãos grandes e balanços significam mais estrutura, e em zona de ameaça sísmica alta a NSR-10 (o regulamento colombiano de construção sismorresistente) é exigente.
A área e a forma. A área conta, mas a forma também: uma casa com muitos recortes, níveis e balanços custa mais por metro do que uma de planta simples com a mesma área.
O padrão de acabamento. Pisos, revestimentos, marcenaria, louças sanitárias, cozinha e esquadrias. É a variável mais visível e a que mais se pode ajustar.
As áreas externas. Piscina, terraços, pergolados, estacionamentos, fechamento e áreas verdes costumam ser orçados à parte da casa, e convém considerá-los desde o início.
A logística em obra rural. Deslocamento do pessoal, armazenamento de materiais e vigilância.
As temporadas de chuvas. A região tem duas por ano. Escavar ou concretar em plena chuva atrasa a obra e exige proteções e bombeamento. Um cronograma que ignora o clima acaba custando caro.

Custos que costumam ser esquecidos

Estudos e projetos: levantamento topográfico, estudo de solo, projeto arquitetônico, projeto estrutural e, conforme o caso, projetos de redes.
Licença de construção: as taxas da curaduría urbana (órgão que emite as licenças de construção) e o imposto de delineación urbana (imposto municipal sobre a construção), conforme o município. Veja licença de construção passo a passo.
Ligações de serviços públicos: taxas de ligação, medidores e ramais de entrada.
Impostos e despesas do terreno: o imposto predial e, se você o estiver comprando, as despesas de cartório e registro.
Interventoría (fiscalização independente do contrato) ou supervisão externa, se você decidir contratá-la.
Imprevistos. Toda obra os tem, sobretudo debaixo da terra. Um orçamento sem margem para eles não é mais barato: só os deixa de fora.
O que não é obra: móveis, eletrodomésticos, cortinas e mudança.

Como se monta um orçamento com APU (análise de preços unitários)

Um orçamento sério parte dos quantitativos da obra, não de um preço por metro quadrado:

Visita e plantas. Olha-se o terreno e estudam-se as plantas e as especificações.
Quantitativos. Mede-se cada atividade: metros cúbicos de escavação e de concreto, quilos de aço, metros quadrados de parede, de reboco e de piso, pontos elétricos e hidráulicos.
Análise de preços unitários (APU). Para cada atividade calcula-se o custo de uma unidade: os materiais com o seu desperdício, a mão de obra com a sua produtividade, os equipamentos e as ferramentas, e o transporte.
Orçamento. Quantidade vezes preço unitário, atividade por atividade, agrupadas em capítulos: serviços preliminares, fundação, estrutura, alvenaria, cobertura, redes, acabamentos e áreas externas.
Custos indiretos. Administração, imprevistos e lucro —o que na Colômbia costuma se chamar AIU— e os impostos conforme o tipo de contrato. Às vezes estão incluídos em cada preço unitário; o importante é saber onde estão.
Cronograma e fluxo de pagamentos. Quando cada capítulo é executado e quanto dinheiro é necessário em cada etapa.

Como ler um orçamento

Revise primeiro o escopo: o que inclui e, sobretudo, o que não inclui.
Olhe as especificações: resistência do concreto, tipo de bloco ou tijolo, referências dos acabamentos.
Procure os quantitativos. Um preço global sem quantitativos não pode ser verificado nem controlado na obra, e os itens globais grandes costumam esconder premissas que ninguém escreveu.
Peça as APU dos itens que mais pesam. É ali que se vê se o preço faz sentido.

Como comparar dois orçamentos

Comparar o valor total de duas propostas quase nunca é comparar a mesma coisa. Antes de olhar o total, verifique:

O mesmo escopo. Que as duas incluam as mesmas atividades: a contenção, as áreas externas, o sistema séptico, as ligações.
As mesmas especificações. Um concreto de outra resistência ou um acabamento de outro padrão mudam o preço e mudam a casa.
Quantitativos parecidos. Se uma tem muito menos aço ou concreto que a outra para a mesma casa, pergunte por quê.
O que está incluído: projetos, licença, estudos, transporte, limpeza final, apólices e impostos.
A forma de pagamento: quanto de adiantamento e contra o que são feitos os demais desembolsos.
O contrato e o cronograma: se há contrato por escrito, prazo, cronograma por etapas e garantias.
Quem dirige a obra e como você será informado sobre o avanço.

Para comparar bem, convém ter plantas e especificações antes de pedir orçamentos; se você ainda não as tem, veja consultoria e orçamentos.

Sinais de alerta

Um adiantamento muito alto sem garantias. Se houver adiantamento, que seja proporcional, que conste no contrato e que esteja garantido, por exemplo com uma apólice de bom manejo do adiantamento.
Um preço por metro quadrado dado por telefone, sem ter visto o terreno nem as plantas.
Sem contrato por escrito, ou com um contrato que não informa escopo, valor, prazo e forma de pagamento.
Sem cronograma, ou com pagamentos atrelados a datas do calendário e não ao avanço.
Um preço muito abaixo dos demais sem explicação: quase sempre falta algo no escopo ou nos quantitativos, e isso aparece depois como aditivo.
Pagamentos em dinheiro ou em contas pessoais, sem fatura.

Como nós orçamos

Visita ao terreno. Dentro do Quindío não tem custo; fora do departamento, as condições são combinadas antes.
Quantitativos e APU para cada atividade, a partir das plantas e das especificações.
Orçamento por escrito com quantitativos, especificações e cronograma.
Contrato por escrito, com apólices quando exigidas.
Execução com engenheiro residente, relatórios periódicos com fotografias e pagamentos contra atas de medição do avanço verificado.

Se o terreno fica no campo, veja também o que verificar antes de comprá-lo em casas de campo. Se você mora fora da Colômbia, leia como trabalhamos com proprietários que constroem a partir do exterior.

Perguntas frequentes

Por que vocês não publicam um preço por metro quadrado?
Porque na região o terreno, o acesso e os serviços mudam o valor de uma casa tanto quanto os acabamentos, e um número genérico não reflete isso. Preferimos dar a você um orçamento que possa ser verificado item por item.

Vocês podem me dar um valor aproximado antes da visita?
Com a localização, algumas fotografias e a ideia da casa, podemos dizer quais aspectos do terreno vão pesar mais. Um valor que sirva para tomar decisões precisa de visita, plantas e quantitativos.

Convém contratar por preço global ou por preços unitários?
Por preços unitários, paga-se o que é realmente executado, medido na obra. Por preço global, o valor é fixado desde o início, o que exige plantas e especificações muito completas. Nos dois casos, o contrato deve dizer como as mudanças são tratadas.

E se durante a obra aparecer algo não previsto?
O correto é que seja documentado, orçado com o mesmo método e aprovado por você por escrito antes de ser executado. Peça que o contrato diga isso.

Tem um terreno ou um projeto? Envie-nos a localização e o que quer construir, e dizemos o que falta para orçá-lo bem.

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