Licencia de construcción en el Quindío, paso a paso
Somos YU Construcciones S.A.S., una constructora con sede en Armenia, Quindío. Casi toda obra que hacemos empieza con una licencia de construcción, y es el trámite sobre el que más nos preguntan. Esta guía lo explica en términos generales.
Es orientación general escrita por una constructora, no asesoría jurídica. Confirme los requisitos exactos con la curaduría o con la oficina de planeación, y para dudas sobre la propiedad del lote consulte a un abogado.
Qué es y para qué sirve
Es la autorización previa para construir en un predio. Con ella, la autoridad verifica que el proyecto cumple el plan de ordenamiento del municipio, las normas urbanísticas y la norma sismorresistente NSR-10. La base legal está en la Ley 388 de 1997, y el trámite se rige por el Decreto 1077 de 2015.
Construir sin licencia expone a sanciones urbanísticas, que pueden ir desde multas y la suspensión de la obra hasta la orden de demoler, y suele complicar después la venta o el crédito hipotecario.
Cuándo se necesita
El Decreto 1077 de 2015 organiza la licencia de construcción en modalidades. En vivienda, las más comunes son:
- Obra nueva. En un lote sin construir, o en uno que quedó libre por una demolición total autorizada.
- Ampliación. Aumentar el área construida, por ejemplo con un piso más.
- Adecuación. Cambiar el uso de una edificación o de parte de ella, conservando lo construido.
- Modificación. Cambiar el diseño arquitectónico o estructural sin aumentar el área construida.
- Reforzamiento estructural. Llevar la estructura a niveles adecuados de seguridad sismorresistente, por ejemplo después de un sismo; vea reparación de daños por sismo.
- Demolición, total o parcial, en general tramitada junto con otra modalidad.
- Cerramiento. Encerrar de manera permanente un predio privado.
Una misma solicitud puede incluir varias modalidades. Las reparaciones locativas —pintar, resanar, cambiar enchapes o arreglar cubiertas sin tocar la estructura ni la distribución— en general no requieren licencia, aunque en conjuntos y condominios suelen necesitar permiso de la administración, y en inmuebles de interés cultural las reglas son otras.
Quién la expide
En los municipios que tienen curadurías urbanas, como Armenia, la expide un curador urbano: un particular que ejerce esa función pública. Donde no hay curaduría, la expide la oficina de planeación municipal o la dependencia que designe la alcaldía.
Antes de diseñar: el uso del suelo
El primer paso no es el diseño sino saber qué se puede construir. El plan de ordenamiento del municipio (POT, PBOT o EOT) define los usos permitidos, las alturas, los aislamientos, cuánto del lote se puede ocupar y qué zonas son de riesgo. Se puede pedir un concepto de uso del suelo o de norma urbanística antes de invertir en planos.
Predios rurales y Paisaje Cultural Cafetero
En suelo rural las reglas suelen ser más restrictivas: áreas mínimas de predio, densidades bajas, zonas de protección y determinantes de la autoridad ambiental —en el Quindío, la CRQ—, por ejemplo sobre las rondas de las quebradas y las aguas residuales. Además, varias zonas rurales del Quindío hacen parte del Paisaje Cultural Cafetero, inscrito en 2011 en la Lista del Patrimonio Mundial de la UNESCO, y allí pueden aplicar condiciones adicionales.
Verifique el uso del suelo antes de comprar el lote, no después. A veces un lote rural es barato porque en él no se puede construir lo que el comprador tiene en mente.
Documentos que suelen pedir
Dependen de la modalidad y del proyecto. Para una casa nueva suelen pedir los siguientes; confirme la lista exacta con la entidad antes de radicar.
- El Formulario Único Nacional para la solicitud de licencias, diligenciado.
- Un certificado de tradición y libertad reciente del predio.
- Documentos del propietario y, si el trámite lo adelanta otra persona, el poder.
- La dirección de los predios colindantes, para citar a los vecinos.
- Planos arquitectónicos firmados por un arquitecto con matrícula profesional.
- Diseño estructural y memorias de cálculo firmados por un ingeniero con matrícula profesional, según la NSR-10.
- Estudio geotécnico, cuando aplica según la norma.
- Constancias de pago que exija el municipio, como las expensas de la curaduría o el impuesto de delineación urbana.
El trámite, paso a paso
- Radicación. Cuando la solicitud está completa, queda radicada en legal y debida forma y empiezan a correr los tiempos. Incompleta, no avanza.
- Valla informativa. En obra nueva y en otras modalidades que señala la norma, el solicitante instala en el predio una valla visible desde la vía con los datos de la solicitud, para que terceros se enteren del trámite.
- Citación a vecinos. La entidad cita a los vecinos colindantes, que pueden hacerse parte del trámite y presentar objeciones.
- Revisión técnica y jurídica. Se revisan la norma urbanística, la arquitectura, la estructura y la situación jurídica del predio. Lo normal es recibir un acta de observaciones, que se atiende dentro del plazo indicado.
- Viabilidad y pagos. Si el proyecto cumple, la entidad comunica que es viable y se pagan los impuestos y expensas pendientes.
- Expedición. La entidad expide el acto que otorga la licencia, que debe quedar en firme antes de empezar la obra.
La norma fija plazos de respuesta; en la práctica, el tiempo total varía según la curaduría, el proyecto y la rapidez con que se atiendan las observaciones. La licencia tiene una vigencia y se puede prorrogar si se pide a tiempo: revise las fechas en el acto que la otorga. Y si durante la obra cambia el diseño, el cambio se tramita como modificación antes de construirlo.
Casas construidas sin licencia: el reconocimiento
Muchas casas de la región se construyeron o se ampliaron sin licencia, y suele descubrirse al vender o al pedir un crédito. Para esos casos existe el reconocimiento de edificación: un trámite ante la misma curaduría u oficina de planeación que declara la existencia de lo construido, siempre que cumpla el uso del suelo y los demás requisitos de la norma.
En general exige un levantamiento de lo existente y un peritaje técnico, firmado por un profesional facultado, que evalúa la estructura frente a la NSR-10; si no es adecuada, el reconocimiento va de la mano con obras de reforzamiento. No toda construcción se puede reconocer —la norma excluye, por ejemplo, las que están en zonas de riesgo no mitigable o sobre espacio público—, y la entidad le dirá si su caso aplica.
Errores frecuentes
- Empezar «mientras sale la licencia». Lo que se construye antes de que la licencia quede en firme está construido sin licencia.
- Cambiar el diseño en obra sin tramitarlo. Al final, lo construido no coincide con lo aprobado.
- Creerle a quien ofrece «sacar la licencia» sin diseños. La licencia se apoya en diseños firmados por profesionales que responden por ellos.
Cómo le ayudamos
La licencia sale a nombre del propietario. Nosotros acompañamos el trámite y coordinamos con el diseñador y la curaduría o la oficina de planeación, para que los diseños lleguen completos, las observaciones se atiendan a tiempo y la obra empiece con la licencia en firme. Vea también consultoría y presupuestos, estructuras y cimentaciones y de qué depende el costo de construir una casa.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para construir en una finca?
Sí. La licencia también aplica en suelo rural, donde las reglas suelen ser más
estrictas. Si además el predio se va a dividir, se necesita licencia de subdivisión
o de parcelación, según el caso.
¿Cuánto se demora la licencia?
La norma fija plazos de respuesta; en la práctica varía según la curaduría y el
proyecto. Lo que más lo acorta es radicar completo y responder pronto las
observaciones.
¿Cuánto cuesta la licencia?
Depende del área, del uso y del municipio: las expensas de la curaduría se calculan
con una fórmula de la norma nacional y el impuesto de delineación urbana lo fija
cada municipio. Pida la liquidación a la entidad.
¿Puedo tramitarla si vivo fuera de Colombia?
Sí. La licencia sale a su nombre y la puede radicar un apoderado con poder
especial. Lo explicamos en
construir en Colombia desde el exterior y, si
usted no es colombiano, en la
guía para extranjeros.
¿Va a construir, ampliar o reforzar? Escríbanos con el municipio y lo que quiere hacer, y le decimos qué necesita y en qué orden.