Leitfaden · Kostenvoranschlag

Wovon die Kosten eines Hausbaus in der Kaffeeregion abhängen

Die Frage, die wir am häufigsten bekommen, ist, was der Bau eines Hauses pro Quadratmeter kostet. Diese Zahl nennen wir auf dieser Seite nicht, und wir möchten erklären, warum.

Ein Quadratmeterpreis bildet den Durchschnitt aus Häusern, die einander nicht ähneln: eines auf einem ebenen Grundstück mit allen Anschlüssen vor der Tür, ein anderes am Hang, weit von der nächsten befestigten Straße, mit Stützmauern und Klärgrube. In der Kaffeeregion (Eje Cafetero) kann dieser Unterschied stärker ins Gewicht fallen als der Ausbau. Eine allgemeine Zahl würde Ihnen dazu dienen, sich Hoffnungen zu machen oder ein Projekt zu verwerfen, und in beiden Fällen würde sie Sie täuschen. Was wir aber tun können: Ihnen erklären, wovon die Kosten abhängen und wie Sie zwei Kostenvoranschläge vergleichen.

Wir sind YU Construcciones S.A.S., ein Bauunternehmen mit Sitz in Armenia, Quindío (Kolumbien). Dies sind allgemeine Hinweise: Den Preis Ihres Bauprojekts ergeben nur die Besichtigung des Grundstücks, die Prüfung der Pläne und die Ermittlung der Mengen.

Was die Kosten in der Kaffeeregion am stärksten bestimmt

Das Gelände. Gefälle, Bodenart und Wasser bestimmen, wie viele Erdarbeiten, wie viele Stützbauwerke und welche Gründung das Haus braucht. Am Hang können Stützmauern und Drainagen ein großer Abschnitt des Kostenvoranschlags sein; siehe Hangsicherung und Stützmauern.
Die Zufahrt. Wenn ein Kipper nicht bis zum Grundstück kommt, wird das Material umgeladen oder von Hand hinaufgetragen, und das bezahlt man bei jeder Fuhre.
Die Entfernung zu den Versorgungsanschlüssen. Wenn Wasser, Strom und Kanalisation nicht in der Nähe sind, müssen die Leitungen herangeführt oder die Versorgung auf dem Grundstück gelöst werden: Wasserfassung, Klärgrube, Stromanschluss.
Das Tragsystem und die Anzahl der Geschosse. Eingefasstes Mauerwerk, Betonrahmen, Stahlbau oder Kombinationen. Mehr Geschosse, große Spannweiten und Auskragungen bedeuten mehr Tragwerk, und in einem Gebiet mit hoher Erdbebengefährdung ist die kolumbianische Erdbebenbaunorm NSR-10 anspruchsvoll.
Fläche und Form. Die Fläche zählt, aber auch die Form: Ein Haus mit vielen Versprüngen, Ebenen und Auskragungen kostet pro Quadratmeter mehr als eines mit einfachem Grundriss und gleicher Fläche.
Der Ausbaustandard. Bodenbeläge, Fliesen, Schreinerarbeiten, Sanitärobjekte, Küche und Fenster. Er ist der sichtbarste Faktor und der, der sich am stärksten anpassen lässt.
Die Außenanlagen. Pool, Terrassen, Pergolen, Stellplätze, Einfriedung und Grünflächen werden meist getrennt vom Haus kalkuliert, und man sollte sie von Anfang an mitdenken.
Die Logistik auf dem Land. Anfahrt des Personals, Lagerung der Materialien und Bewachung.
Die Regenzeiten. Die Region hat zwei im Jahr. Mitten im Regen auszuheben oder zu betonieren verzögert den Bau und erfordert Schutzmaßnahmen und Abpumpen. Ein Zeitplan, der das Klima ignoriert, wird am Ende teuer bezahlt.

Kosten, die oft vergessen werden

Gutachten und Planung: topografische Vermessung, Baugrundgutachten, Architekturplanung, Tragwerksplanung und, je nach Fall, Planung der Leitungsnetze.
Baugenehmigung: Gebühren der Curaduría Urbana (der privaten Stelle, die Baugenehmigungen erteilt) und die kommunale Bauabgabe (impuesto de delineación urbana), je nach Gemeinde. Siehe Baugenehmigung Schritt für Schritt.
Anschlüsse an die öffentliche Versorgung: Anschlussgebühren, Zähler und Hausanschlüsse.
Steuern und Abgaben für das Grundstück: die Grundsteuer (impuesto predial) und, wenn Sie es gerade kaufen, die Notar- und Registerkosten.
Interventoría (unabhängige Vertragsüberwachung) oder externe Aufsicht, wenn Sie sich dafür entscheiden.
Unvorhergesehenes. Jeder Bau hat es, vor allem unter der Erde. Ein Kostenvoranschlag ohne Spielraum dafür ist nicht billiger: Er lässt es nur weg.
Was nicht zum Bau gehört: Möbel, Haushaltsgeräte, Vorhänge und Umzug.

Wie ein Kostenvoranschlag mit APU (Einheitspreisanalyse) entsteht

Ein seriöser Kostenvoranschlag geht von den Baumengen aus, nicht von einem Quadratmeterpreis:

Ortstermin und Pläne. Das Grundstück wird besichtigt, Pläne und Spezifikationen werden geprüft.
Mengen. Jede Leistung wird gemessen: Kubikmeter Aushub und Beton, Kilogramm Stahl, Quadratmeter Wand, Putz und Boden, Elektro- und Wasseranschlusspunkte.
Einheitspreisanalyse (APU). Für jede Leistung werden die Kosten einer Einheit berechnet: Material mit Verschnitt, Arbeitslohn nach Arbeitsleistung, Geräte und Werkzeug sowie Transport.
Kostenvoranschlag. Menge mal Einheitspreis, Leistung für Leistung, gegliedert in Abschnitte: Vorarbeiten, Fundamente, Tragwerk, Mauerwerk, Dach, Leitungsnetze, Ausbau und Außenanlagen.
Indirekte Kosten. Verwaltung, Unvorhergesehenes und Gewinn – in Kolumbien meist AIU genannt (administración, imprevistos y utilidad) – sowie die Steuern je nach Vertragsart. Manchmal sind sie in jedem Einheitspreis enthalten; wichtig ist, zu wissen, wo sie stecken.
Zeitplan und Zahlungsplan. Wann jeder Abschnitt ausgeführt wird und wie viel Geld in jeder Phase nötig ist.

Wie man einen Kostenvoranschlag liest

Prüfen Sie zuerst den Leistungsumfang: was enthalten ist und vor allem, was nicht.
Sehen Sie sich die Spezifikationen an: Betonfestigkeit, Art der Blocksteine oder Ziegel, Produktangaben für den Ausbau.
Suchen Sie die Mengen. Ein Pauschalpreis ohne Mengen lässt sich weder überprüfen noch auf der Baustelle kontrollieren, und große Pauschalpositionen verbergen oft Annahmen, die niemand aufgeschrieben hat.
Verlangen Sie die APU für die Positionen, die am stärksten ins Gewicht fallen. Daran sieht man, ob der Preis stimmig ist.

Wie man zwei Kostenvoranschläge vergleicht

Wer die Gesamtbeträge zweier Angebote vergleicht, vergleicht fast nie dasselbe. Bevor Sie auf die Summe schauen, prüfen Sie:

Denselben Leistungsumfang. Dass beide dieselben Leistungen enthalten: Stützbauwerke, Außenanlagen, Klärgrube, Anschlüsse.
Dieselben Spezifikationen. Ein Beton anderer Festigkeit oder ein Ausbau aus einer anderen Preisklasse verändert den Preis und verändert das Haus.
Ähnliche Mengen. Wenn eines für dasselbe Haus viel weniger Stahl oder Beton ansetzt als das andere, fragen Sie nach dem Grund.
Was enthalten ist: Planung, Baugenehmigung, Gutachten, Transport, Endreinigung, Policen und Steuern.
Die Zahlungsweise: wie hoch die Vorauszahlung ist und wogegen die weiteren Zahlungen geleistet werden.
Vertrag und Zeitplan: ob es einen schriftlichen Vertrag, eine Frist, einen Zeitplan nach Bauphasen und Gewährleistungen gibt.
Wer den Bau leitet und wie Sie über den Fortschritt informiert werden.

Für einen guten Vergleich sollten Pläne und Spezifikationen vorliegen, bevor Angebote eingeholt werden; wenn Sie sie noch nicht haben, siehe Beratung und Kostenplanung.

Warnsignale

Eine sehr hohe Vorauszahlung ohne Sicherheiten. Wenn es eine Vorauszahlung gibt, sollte sie angemessen sein, im Vertrag stehen und abgesichert sein, zum Beispiel mit einer Police für die ordnungsgemäße Verwendung der Vorauszahlung (póliza de buen manejo del anticipo).
Ein Quadratmeterpreis am Telefon, ohne das Grundstück oder die Pläne gesehen zu haben.
Kein schriftlicher Vertrag oder ein Vertrag, der Leistungsumfang, Preis, Frist und Zahlungsweise nicht nennt.
Kein Zeitplan oder Zahlungen, die an Kalenderdaten gebunden sind und nicht an den Baufortschritt.
Ein Preis weit unter den anderen ohne Erklärung: Fast immer fehlt etwas im Leistungsumfang oder bei den Mengen, und es taucht später als Nachtrag auf.
Barzahlungen oder Zahlungen auf Privatkonten, ohne Rechnung.

Wie wir kalkulieren

Ortstermin auf dem Grundstück. Innerhalb von Quindío ist er kostenlos; außerhalb des Departamentos werden die Bedingungen vorher vereinbart.
Mengen und APU für jede Leistung, auf Grundlage der Pläne und der Spezifikationen.
Schriftlicher Kostenvoranschlag mit Mengen, Spezifikationen und Zeitplan.
Schriftlicher Vertrag, mit Policen, wenn sie erforderlich sind.
Ausführung mit Bauleiter vor Ort, regelmäßige Berichte mit Fotos und Zahlungen gegen Protokolle über den geprüften Baufortschritt.

Wenn das Grundstück auf dem Land liegt, lesen Sie unter Landhäuser und Fincas auch, was Sie vor dem Kauf prüfen sollten. Wenn Sie außerhalb Kolumbiens leben, lesen Sie, wie wir mit Eigentümern im Ausland arbeiten.

Häufige Fragen

Warum veröffentlichen Sie keinen Quadratmeterpreis?
Weil in der Region Gelände, Zufahrt und Versorgungsanschlüsse den Preis eines Hauses ebenso stark verändern wie der Ausbau, und eine allgemeine Zahl bildet das nicht ab. Wir geben Ihnen lieber einen Kostenvoranschlag, den Sie Position für Position überprüfen können.

Können Sie mir vor dem Ortstermin einen ungefähren Betrag nennen?
Mit dem Standort, einigen Fotos und Ihrer Vorstellung vom Haus können wir Ihnen sagen, welche Eigenschaften des Grundstücks am stärksten ins Gewicht fallen werden. Ein Betrag, auf den Sie Entscheidungen stützen können, braucht Ortstermin, Pläne und Mengen.

Ist ein Pauschalpreis- oder ein Einheitspreisvertrag besser?
Beim Einheitspreisvertrag bezahlen Sie, was tatsächlich ausgeführt und auf der Baustelle gemessen wird. Beim Pauschalpreis wird der Betrag von Anfang an festgelegt, was sehr vollständige Pläne und Spezifikationen voraussetzt. In beiden Fällen muss der Vertrag regeln, wie mit Änderungen umgegangen wird.

Was passiert, wenn während des Baus etwas Unvorhergesehenes auftaucht?
Richtig ist, dass es dokumentiert, nach derselben Methode kalkuliert und von Ihnen schriftlich genehmigt wird, bevor es ausgeführt wird. Achten Sie darauf, dass der Vertrag das festhält.

Haben Sie ein Grundstück oder Pläne? Schicken Sie uns den Standort und was Sie bauen möchten, und wir sagen Ihnen, was nötig ist, um es sauber zu kalkulieren.

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