Baugenehmigung in Quindío (Kolumbien), Schritt für Schritt

Wir sind YU Construcciones S.A.S., ein Bauunternehmen mit Sitz in Armenia, Quindío (Kolumbien). Fast jedes Bauprojekt, das wir ausführen, beginnt mit einer Baugenehmigung (licencia de construcción), und zu keinem Verfahren werden wir häufiger gefragt. Dieser Leitfaden erklärt es in allgemeinen Zügen.

Es handelt sich um allgemeine Hinweise eines Bauunternehmens, nicht um Rechtsberatung. Klären Sie die genauen Anforderungen mit der Curaduría Urbana (der privaten Stelle, die Baugenehmigungen erteilt) oder mit dem Planungsamt, und wenden Sie sich bei Fragen zum Eigentum am Grundstück an einen Anwalt.

Was sie ist und wozu sie dient

Sie ist die vorherige Erlaubnis, auf einem Grundstück zu bauen. Mit ihr prüft die Behörde, ob das Vorhaben den Flächennutzungsplan der Gemeinde, die städtebaulichen Vorschriften und die kolumbianische Erdbebenbaunorm NSR-10 einhält. Die gesetzliche Grundlage ist das Gesetz 388 von 1997, und das Verfahren regelt das Dekret 1077 von 2015.

Wer ohne Genehmigung baut, riskiert baurechtliche Sanktionen, die von Bußgeldern und der Einstellung der Bauarbeiten bis zur Abrissanordnung reichen können, und erschwert sich meist später den Verkauf oder die Hypothekenfinanzierung.

Wann sie nötig ist

Das Dekret 1077 von 2015 unterteilt die Baugenehmigung in Kategorien (modalidades). Im Wohnungsbau sind die häufigsten:

• Neubau. Auf einem unbebauten Grundstück oder auf einem, das durch einen genehmigten vollständigen Abbruch frei geworden ist.
• Erweiterung. Vergrößerung der bebauten Fläche, zum Beispiel durch ein zusätzliches Geschoss.
• Nutzungsänderung (adecuación). Die Nutzung eines Gebäudes oder eines Teils davon ändern, wobei die Bausubstanz erhalten bleibt.
• Änderung (modificación). Die Architektur- oder Tragwerksplanung ändern, ohne die bebaute Fläche zu vergrößern.
• Statische Ertüchtigung. Das Tragwerk auf ein angemessenes Niveau an Erdbebensicherheit bringen, zum Beispiel nach einem Erdbeben; siehe Reparatur von Erdbebenschäden.
• Abbruch, vollständig oder teilweise, in der Regel zusammen mit einer anderen Kategorie beantragt.
• Einfriedung. Ein privates Grundstück dauerhaft umfrieden.

Ein Antrag kann mehrere Kategorien umfassen. Instandsetzungsarbeiten (reparaciones locativas) – streichen, ausbessern, Fliesen erneuern oder Dächer reparieren, ohne Tragwerk oder Raumaufteilung zu verändern – brauchen in der Regel keine Genehmigung; in Wohnanlagen ist dafür aber meist die Erlaubnis der Verwaltung nötig, und für denkmalgeschützte Gebäude (inmuebles de interés cultural) gelten andere Regeln.

Wer sie erteilt

In Gemeinden mit Curadurías Urbanas, wie Armenia, erteilt sie ein Curador Urbano: eine Privatperson, die diese öffentliche Aufgabe wahrnimmt. Wo es keine Curaduría gibt, erteilt sie das kommunale Planungsamt oder die Stelle, die die Gemeindeverwaltung (alcaldía) dafür bestimmt.

Vor der Planung: die Bodennutzung

Der erste Schritt ist nicht die Planung, sondern zu wissen, was gebaut werden darf. Der kommunale Flächennutzungsplan (POT, PBOT oder EOT) legt die zulässigen Nutzungen, die Höhen, die Abstandsflächen, den bebaubaren Anteil des Grundstücks und die Risikozonen fest. Bevor Sie in Pläne investieren, können Sie eine Auskunft zur Bodennutzung oder zu den städtebaulichen Vorgaben (concepto de uso del suelo o de norma urbanística) beantragen.

Ländliche Grundstücke und Kaffeekulturlandschaft

Im ländlichen Raum sind die Regeln meist strenger: Mindestgrößen für Grundstücke, geringe Bebauungsdichte, Schutzzonen und Vorgaben der Umweltbehörde – in Quindío der CRQ (der regionalen Umweltbehörde) –, zum Beispiel zu den Uferstreifen der Bäche und zum Abwasser. Außerdem gehören mehrere ländliche Gebiete von Quindío zur Kaffeekulturlandschaft (Paisaje Cultural Cafetero), die 2011 in die Welterbeliste der UNESCO eingetragen wurde, und dort können zusätzliche Auflagen gelten.

Prüfen Sie die Bodennutzung, bevor Sie das Grundstück kaufen, nicht danach. Manchmal ist ein ländliches Grundstück billig, weil man darauf nicht bauen darf, was der Käufer im Sinn hat.

Unterlagen, die meist verlangt werden

Sie hängen von der Kategorie und vom Vorhaben ab. Für ein neues Haus werden meist die folgenden verlangt; klären Sie die genaue Liste mit der zuständigen Stelle, bevor Sie den Antrag einreichen.

• Das ausgefüllte Formulario Único Nacional (das landesweite Antragsformular) für Genehmigungsanträge.
• Ein aktueller certificado de tradición y libertad (Grundbuchauszug) des Grundstücks.
• Unterlagen des Eigentümers und, wenn eine andere Person das Verfahren führt, die Vollmacht.
• Die Adressen der angrenzenden Grundstücke, damit die Nachbarn geladen werden können.
• Architekturpläne, unterschrieben von einem Architekten mit Berufszulassung (matrícula profesional).
• Tragwerksplanung und statische Berechnung, unterschrieben von einem Ingenieur mit Berufszulassung, gemäß NSR-10.
• Baugrundgutachten, wenn die Norm es vorsieht.
• Zahlungsnachweise, die die Gemeinde verlangt, etwa für die Gebühren der Curaduría (expensas) oder die kommunale Bauabgabe (impuesto de delineación urbana).

Das Verfahren, Schritt für Schritt

1. Einreichung (radicación). Ist der Antrag vollständig, gilt er als ordnungsgemäß eingereicht (radicada en legal y debida forma), und die Fristen beginnen zu laufen. Ein unvollständiger Antrag kommt nicht voran.
2. Informationstafel. Bei Neubauten und bei anderen in der Norm genannten Kategorien stellt der Antragsteller auf dem Grundstück eine von der Straße aus sichtbare Tafel mit den Angaben zum Antrag auf, damit Dritte von dem Verfahren erfahren.
3. Ladung der Nachbarn. Die Behörde lädt die angrenzenden Nachbarn, die sich am Verfahren beteiligen und Einwände erheben können.
4. Technische und rechtliche Prüfung. Geprüft werden die städtebaulichen Vorgaben, die Architektur, das Tragwerk und die rechtliche Situation des Grundstücks. Üblicherweise erhält man ein Protokoll mit Anmerkungen (acta de observaciones), die innerhalb der genannten Frist zu beantworten sind.
5. Genehmigungsfähigkeit und Zahlungen. Erfüllt das Vorhaben die Anforderungen, teilt die Behörde mit, dass es genehmigungsfähig ist, und die ausstehenden Steuern und Gebühren werden bezahlt.
6. Erteilung. Die Behörde erlässt den Bescheid, mit dem die Genehmigung erteilt wird; er muss bestandskräftig sein, bevor der Bau beginnt.

Die Norm legt Bearbeitungsfristen fest; in der Praxis hängt die Gesamtdauer von der Curaduría, vom Vorhaben und davon ab, wie schnell die Anmerkungen beantwortet werden. Die Genehmigung ist befristet und kann verlängert werden, wenn das rechtzeitig beantragt wird: Prüfen Sie die Daten im Genehmigungsbescheid. Und wenn sich die Planung während des Baus ändert, wird die Änderung als modificación beantragt, bevor sie gebaut wird.

Ohne Genehmigung gebaute Häuser: der reconocimiento

Viele Häuser in der Region wurden ohne Genehmigung gebaut oder erweitert, und meist fällt das beim Verkauf oder bei einem Kreditantrag auf. Für diese Fälle gibt es den reconocimiento de edificación (die nachträgliche Anerkennung eines Gebäudes): ein Verfahren bei derselben Curaduría oder demselben Planungsamt, das den Bestand des Gebauten feststellt, sofern es die Bodennutzung und die übrigen Anforderungen der Norm erfüllt.

In der Regel verlangt es eine Bestandsaufnahme und ein technisches Gutachten, unterschrieben von einer befugten Fachperson, das das Tragwerk an der NSR-10 misst; ist es nicht ausreichend, geht der reconocimiento mit Arbeiten zur statischen Ertüchtigung einher. Nicht jedes Gebäude kann anerkannt werden – die Norm schließt zum Beispiel Gebäude in Zonen mit nicht beherrschbarem Risiko oder auf öffentlichem Grund aus –, und die Behörde sagt Ihnen, ob Ihr Fall infrage kommt.

Häufige Fehler

• Anfangen, „während die Genehmigung noch läuft“. Was gebaut wird, bevor die Genehmigung bestandskräftig ist, ist ohne Genehmigung gebaut.
• Die Planung auf der Baustelle ändern, ohne es zu beantragen. Am Ende stimmt das Gebaute nicht mit dem Genehmigten überein.
• Jemandem glauben, der ohne Planung anbietet, „die Genehmigung zu besorgen“. Die Genehmigung stützt sich auf Pläne, die von Fachleuten unterschrieben sind, die dafür einstehen.

Wie wir Ihnen helfen

Die Genehmigung wird auf den Namen des Eigentümers ausgestellt. Wir begleiten das Verfahren und stimmen uns mit dem Planer und der Curaduría oder dem Planungsamt ab, damit die Pläne vollständig eingereicht, die Anmerkungen rechtzeitig beantwortet werden und der Bau mit bestandskräftiger Genehmigung beginnt. Siehe auch Beratung und Kostenplanung, Tragwerke und Fundamente und wovon die Kosten eines Hausbaus abhängen.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Genehmigung, um auf einer Finca zu bauen?
Ja. Die Genehmigungspflicht gilt auch im ländlichen Raum, wo die Regeln meist strenger sind. Soll das Grundstück außerdem geteilt werden, ist je nach Fall eine Teilungs- oder Parzellierungsgenehmigung nötig.

Wie lange dauert die Genehmigung?
Die Norm legt Bearbeitungsfristen fest; in der Praxis hängt es von der Curaduría und vom Vorhaben ab. Am meisten verkürzt es das Verfahren, den Antrag vollständig einzureichen und die Anmerkungen schnell zu beantworten.

Was kostet die Genehmigung?
Das hängt von Fläche, Nutzung und Gemeinde ab: Die Gebühren der Curaduría werden nach einer Formel der landesweiten Regelung berechnet, und die Bauabgabe (impuesto de delineación urbana) legt jede Gemeinde selbst fest. Lassen Sie sich die Berechnung von der zuständigen Stelle geben.

Kann ich sie beantragen, wenn ich außerhalb Kolumbiens lebe?
Ja. Die Genehmigung wird auf Ihren Namen ausgestellt, und ein Bevollmächtigter mit Spezialvollmacht kann sie einreichen. Wir erklären das unter Bauen in Kolumbien aus dem Ausland und, wenn Sie nicht Kolumbianer sind, im Leitfaden für Ausländer.

Wollen Sie bauen, erweitern oder ertüchtigen? Schreiben Sie uns, in welcher Gemeinde und was Sie vorhaben, und wir sagen Ihnen, was Sie brauchen und in welcher Reihenfolge.

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