Guia · Licença de construção

Licença de construção no Quindío, passo a passo

Somos a YU Construcciones S.A.S., uma construtora com sede em Armenia, Quindío. Quase toda obra que fazemos começa com uma licença de construção, e é o trâmite sobre o qual mais nos perguntam. Este guia o explica em termos gerais.

Trata-se de uma orientação geral escrita por uma construtora, não de assessoria jurídica. Confirme os requisitos exatos com a curaduría urbana (órgão que emite as licenças de construção) ou com a secretaria de planejamento e, para dúvidas sobre a propriedade do terreno, consulte um advogado.

O que é e para que serve

É a autorização prévia para construir em um imóvel. Com ela, a autoridade verifica se o projeto cumpre o plano de ordenamento do município, as normas urbanísticas e a norma NSR-10 (o regulamento colombiano de construção sismorresistente). A base legal está na Lei 388 de 1997 (a lei colombiana de desenvolvimento territorial), e o trâmite é regido pelo Decreto 1077 de 2015 (o decreto único regulamentar do setor de habitação, cidade e território).

Construir sem licença expõe a sanções urbanísticas, que podem ir de multas e da suspensão da obra até a ordem de demolição, e costuma complicar depois a venda ou o financiamento imobiliário.

Quando é necessária

O Decreto 1077 de 2015 organiza a licença de construção em modalidades. Em residências, as mais comuns são:

Obra nova. Em um terreno sem construção, ou em um que ficou livre por uma demolição total autorizada.
Ampliação. Aumentar a área construída, por exemplo com mais um pavimento.
Adequação. Mudar o uso de uma edificação ou de parte dela, conservando o que foi construído.
Modificação. Mudar o projeto arquitetônico ou estrutural sem aumentar a área construída.
Reforço estrutural. Levar a estrutura a níveis adequados de segurança sismorresistente, por exemplo depois de um sismo; veja reparo de danos por sismo.
Demolição, total ou parcial, em geral tramitada junto com outra modalidade.
Fechamento. Cercar de forma permanente um imóvel privado.

Um mesmo pedido pode incluir várias modalidades. Os reparos locativos —pintar, fazer retoques, trocar revestimentos ou consertar coberturas sem mexer na estrutura nem na distribuição— em geral não exigem licença, embora em condomínios e conjuntos residenciais costumem precisar de autorização da administração, e em imóveis de interesse cultural as regras são outras.

Quem a emite

Nos municípios que têm curadurías urbanas, como Armenia, ela é emitida por um curador urbano: um particular que exerce essa função pública. Onde não há curaduría, é emitida pela secretaria de planejamento municipal ou pelo órgão que a prefeitura designar.

Antes de projetar: o uso do solo

O primeiro passo não é o projeto, e sim saber o que se pode construir. O plano de ordenamento territorial do município (POT, PBOT ou EOT) define os usos permitidos, as alturas, os recuos, quanto do terreno pode ser ocupado e quais zonas são de risco. É possível pedir um parecer de uso do solo ou de norma urbanística antes de investir em plantas.

Imóveis rurais e Paisagem Cultural Cafeeira

Em solo rural as regras costumam ser mais restritivas: áreas mínimas de lote, densidades baixas, zonas de proteção e determinantes da autoridade ambiental —no Quindío, a CRQ (a autoridade ambiental regional)—, por exemplo sobre as faixas de proteção dos córregos e as águas residuais. Além disso, várias zonas rurais do Quindío fazem parte da Paisagem Cultural Cafeeira, inscrita em 2011 na Lista do Patrimônio Mundial da UNESCO, e ali podem se aplicar condições adicionais.

Verifique o uso do solo antes de comprar o terreno, não depois. Às vezes um terreno rural é barato porque nele não se pode construir o que o comprador tem em mente.

Documentos que costumam ser pedidos

Dependem da modalidade e do projeto. Para uma casa nova costumam ser pedidos os seguintes; confirme a lista exata com o órgão antes de protocolar o pedido.

O Formulario Único Nacional (o formulário oficial) para a solicitação de licenças, preenchido.
Um certificado de tradición y libertad (certidão de matrícula do imóvel) recente.
Documentos do proprietário e, se o trâmite for feito por outra pessoa, a procuração.
O endereço dos imóveis vizinhos, para notificar os vizinhos.
Plantas arquitetônicas assinadas por um arquiteto com registro profissional.
Projeto estrutural e memórias de cálculo assinados por um engenheiro com registro profissional, conforme a NSR-10.
Estudo geotécnico, quando a norma o exige.
Comprovantes de pagamento que o município exigir, como as expensas da curaduría (as taxas do trâmite) ou o imposto de delineación urbana (imposto municipal sobre a construção).

O trâmite, passo a passo

Protocolo. Quando o pedido está completo, ele é protocolado «em legal e devida forma» e os prazos começam a correr. Incompleto, não avança.
Placa informativa. Em obra nova e em outras modalidades que a norma indica, o requerente instala no imóvel uma placa visível da via com os dados do pedido, para que terceiros tomem conhecimento do trâmite.
Notificação dos vizinhos. O órgão notifica os vizinhos lindeiros, que podem se tornar parte do trâmite e apresentar objeções.
Análise técnica e jurídica. São analisados a norma urbanística, a arquitetura, a estrutura e a situação jurídica do imóvel. O normal é receber uma ata de observações, que deve ser atendida dentro do prazo indicado.
Viabilidade e pagamentos. Se o projeto cumpre a norma, o órgão comunica que ele é viável e são pagos os impostos e as expensas pendentes.
Expedição. O órgão expede o ato que concede a licença, que deve se tornar definitivo (sem recursos pendentes) antes do início da obra.

A norma fixa prazos de resposta; na prática, o tempo total varia conforme a curaduría, o projeto e a rapidez com que as observações são atendidas. A licença tem uma vigência e pode ser prorrogada se isso for pedido a tempo: confira as datas no ato que a concede. E se durante a obra o projeto mudar, a mudança é tramitada como modificação antes de ser construída.

Casas construídas sem licença: a regularização

Muitas casas da região foram construídas ou ampliadas sem licença, e isso costuma ser descoberto na hora de vender ou de pedir um financiamento. Para esses casos existe o reconocimiento de edificación (regularização da construção existente): um trâmite perante a mesma curaduría ou secretaria de planejamento que declara a existência do que foi construído, desde que cumpra o uso do solo e os demais requisitos da norma.

Em geral, exige um levantamento do que existe e um laudo técnico, assinado por um profissional habilitado, que avalia a estrutura frente à NSR-10; se ela não for adequada, a regularização vem acompanhada de obras de reforço. Nem toda construção pode ser regularizada —a norma exclui, por exemplo, as que estão em zonas de risco não mitigável ou sobre espaço público—, e o órgão dirá se o seu caso se enquadra.

Erros frequentes

Começar «enquanto a licença não sai». O que se constrói antes de a licença se tornar definitiva está construído sem licença.
Mudar o projeto na obra sem tramitar a mudança. No final, o que foi construído não coincide com o que foi aprovado.
Acreditar em quem oferece «tirar a licença» sem projetos. A licença se apoia em projetos assinados por profissionais que respondem por eles.

Como ajudamos você

A licença sai em nome do proprietário. Nós acompanhamos o trâmite e coordenamos com o projetista e a curaduría ou a secretaria de planejamento, para que os projetos cheguem completos, as observações sejam atendidas a tempo e a obra comece com a licença definitiva. Veja também consultoria e orçamentos, estruturas e fundações e do que depende o custo de construir uma casa.

Perguntas frequentes

Preciso de licença para construir em uma finca?
Sim. A licença também se aplica em solo rural, onde as regras costumam ser mais rígidas. Se, além disso, o imóvel for dividido, é preciso licença de subdivisão ou de parcelamento, conforme o caso.

Quanto tempo a licença demora?
A norma fixa prazos de resposta; na prática, varia conforme a curaduría e o projeto. O que mais encurta o prazo é protocolar o pedido completo e responder logo às observações.

Quanto custa a licença?
Depende da área, do uso e do município: as expensas da curaduría são calculadas com uma fórmula da norma nacional e o imposto de delineación urbana é fixado por cada município. Peça o cálculo ao órgão.

Posso tramitá-la se moro fora da Colômbia?
Sim. A licença sai em seu nome e o pedido pode ser protocolado por um procurador com procuração específica. Explicamos isso em construir na Colômbia morando no exterior e, se você não é colombiano, no guia para estrangeiros.

Vai construir, ampliar ou reforçar? Escreva-nos informando o município e o que quer fazer, e dizemos o que você precisa e em que ordem.

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